房客與房東常見問答：押金、修繕、提前終止

租屋是許多人生活裡最日常的一份契約，也是最容易起爭執的一份契約：押金怎麼收、東西壞了誰修、租期中租金能不能調、住到一半想搬走怎麼辦。本文從簽約、居住到退租，依序整理房東與房客最常提出的疑問，最後談到雙方談不攏時可以找誰。

主持律師 · 劉博文 · 和鼎律師事務所

房東與房客之間的爭執，往往不是誰特別不講理，而是雙方都不清楚規則寫在哪裡。本文整理房東與房客最常問的十個問題，依民法租賃章、租賃住宅市場發展及管理條例，以及內政部民國 114 年 4 月 18 日修正公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項回答，每一題都附上條號，方便對照原文。個案情形各有不同，簽約或發生爭議前，仍宜請專業人士看過契約。

許多人簽租約時，只看手上那幾頁契約書，以為雙方的權利義務都寫在裡面。實際上，一份住宅租約背後至少疊著三層規則，彼此補充，也彼此牽動。

第一層是民法的租賃章，規定最基本的權利義務。第二層是《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱租賃條例），專門處理出租供居住的房屋。第三層是內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（以下簡稱應記載事項），現行版本為民國 114 年 4 月 18 日修正公告。

租賃條例第 5 條第 1 項把房東與房客視為具有消費關係，適用消費者保護法；依消費者保護法第 17 條，違反不得記載事項的條款無效，應記載事項即使沒寫進契約，仍構成契約內容。

以休閒旅遊為目的、由政府或其專責法人機構經營管理、由合作社經營管理，或租期未達 30 日的租賃，不適用租賃條例（第 4 條），主要回到民法與契約本身。

三層規則疊在一起，住宅租約便同時受這三層規則約束，契約書沒寫的，不代表不存在。讀租約時，除了看雙方簽了什麼，也要想到法律已經替這份契約補上了什麼。

租屋的爭執，多半從錢開始。簽約時先付的押金、住到一半房東想調整的租金，以及報稅、設籍、申請補貼這些看似與房東無關、卻常被寫進租約加以限制的事項，都是房東與房客最常問的問題。以下分三部分說明。

押金的上限與返還

租賃條例所稱的押金，是房客為了擔保房屋的損害賠償與遺留物處理責任，預先支付的金錢（第 3 條第 13 款）。押金不得超過 2 個月租金的總額（第 7 條第 1 項）。

租期中房東把房子賣掉，租約對新屋主仍繼續存在（民法第 425 條第 1 項），房東應把押金與預收租金移交新屋主，並書面通知房客（應記載事項第 16 點第 2 項）；但租約未經公證而期限超過 5 年或未定期限的，不適用這項保障（民法第 425 條第 2 項）。

租期中可不可以漲租

租金是租約最核心的約定。雙方簽約時談定的數字，在租期中能不能再變動，應記載事項第 4 點同時對雙方設下規範：房客不得藉任何理由拖延或拒絕支付租金，房東在租賃期間也不得藉任何理由要求調漲租金。管理費由房客負擔時，若因不可歸責於雙方的原因增加，房客對增加部分最多負擔百分之十（應記載事項第 6 點）。

租約到期要續約，租金由雙方重新約定，不適用土地法第 97 條的租金上限（租賃條例第 6 條）。租約變成未定期限時，雙方可以因房屋價值升降聲請法院增減租金；定有期限的租約則不適用（民法第 442 條）。這類增減租金的爭執，起訴前應先經法院調解（民事訴訟法第 403 條第 1 項第 5 款）。

報稅、設籍與租金補貼

住宅租約不得記載房客不得申報租賃費用支出、不得遷入戶籍，也不得記載房客不得申請租金補貼（不得記載事項第 3 點、第 4 點、第 10 點）。這些條款即使房客簽了名，依消費者保護法第 17 條仍然無效。

房客報稅時，符合條件者可以申報房屋租金支出特別扣除：自 113 年 1 月 1 日起，在國內租屋自住且非供營業使用，所付租金減除政府補助後，每一申報戶每年以 18 萬元為限；本人、配偶或受扶養直系親屬在國內有房屋者不得扣除，另有適用稅率等排除條件（所得稅法第 17 條）。反過來，租約結束時，房客應遷出戶籍或其他登記（應記載事項第 15 點第 1 項）。

回頭看這三部分，押金最多 2 個月租金；租期中房東不能漲租；房東也不能用契約禁止房客申報租金扣除、遷入戶籍或申請租金補貼。這幾項規則，房東與房客在簽約時宜先有共識，日後才不致各說各話。

房屋交付之後，日常居住裡最常遇到的，是東西壞了由誰來修、房東能不能進門查看，以及家人、室友或其他人住進來時要不要先打聲招呼。這三件事看似瑣碎，卻都牽涉房東對房屋所負的責任，以及房客應有的居住安寧。

修繕誰負擔

房東應交付合於約定居住使用的房屋，並在租期中保持這個狀態（租賃條例第 8 條第 1 項、民法第 423 條）。簽約前，房東要說明由自己負責修繕的項目與範圍，並提供需要修繕時的聯絡方式（租賃條例第 8 條第 2 項）。

房屋或附屬設備損壞，原則上由房東修；雙方另有約定、另有習慣，或損壞可歸責於房客的，才不在此限（應記載事項第 9 點第 1 項、民法第 429 條第 1 項）。要由房客負責修繕的項目，房東須在簽約前說明並經房客確認；沒有約明確認的，仍由房東負責（應記載事項第 11 點第 3 項）。

房東不修時，房客可以定相當期限催告；期限屆滿仍不修，房客可以自行修繕，再請房東償還費用或從租金中扣除（租賃條例第 8 條第 3 項）。房屋因此不合居住使用的，房客也可以提前終止租約（租賃條例第 11 條第 1 項第 2 款）。修繕期間房屋全部或一部不能居住，房客可以請求扣除該期間全部或一部的租金（應記載事項第 9 點第 4 項）。

房客也有義務：以善良管理人的注意保管房屋（民法第 432 條），發現需要房東修繕的狀況應即通知，怠於通知致房東不能及時處理的，要賠償因此產生的損害（民法第 437 條）。

房東能不能隨時進屋

房屋交付後由房客占有使用，房東的義務是保持房屋合於使用的狀態（民法第 423 條），並不包括隨時進出；未經同意進入，可能構成刑法第 306 條的無故侵入住宅罪。因此，房東並不能隨時進屋。

修繕是例外：房東為修繕所為的必要行為，房客不得拒絕（租賃條例第 8 條第 4 項），但房東應於相當期間先期通知（應記載事項第 9 點第 3 項）。帶人看屋、定期檢查，最好在租約中先約定。

同住、借住與轉租

房客把房屋全部或一部轉租、出借，或以其他方式供他人使用，或把租賃權轉讓給他人，都應經房東同意（應記載事項第 8 點第 3 項）。家人或室友同住，簽約時把居住人數與同住者寫進租約，可以減少日後爭議。

轉租的門檻更高：須經出租人書面同意，簽轉租契約時向次承租人出示，簽約後 30 日內以書面通知出租人（租賃條例第 9 條）。民法第 443 條雖允許房屋一部分轉租，住宅租賃仍應依租賃條例取得書面同意。擅自轉租，房東可以提前終止租約（租賃條例第 10 條第 1 項第 3 款）；同居人或經允許使用的人毀損房屋，房客要負賠償責任（民法第 433 條）。

從這三件事可以看出租約的分工：修繕原則上是房東的責任；房東沒有隨時進屋的權利；讓他人住進來或分租，要先經房東同意。

租約走到尾聲，或有一方想提前離開時，問題往往最為尖銳：違約金怎麼算、期滿後房客還沒搬怎麼辦、搬走後留下的東西能不能直接清掉。這幾個情境，法律都設有程序，步驟的先後一旦弄錯，原本占理的一方也可能陷入被動。

提前終止與違約金

應記載事項第 14 點要求租約勾選雙方「得」或「不得」任意終止。勾「得」的，任何一方至少要在終止前 1 個月通知對方；沒有先期通知就逕行終止，應賠償對方的違約金最高不得超過 1 個月租金，房東已預收的租金應返還。

勾「不得」的，要有下表的法定事由才能提前終止，對方不得要求任何賠償。沒有法定事由卻要提前搬離，屬一般違約問題，宜先與對方協商。

租約到期，房客不搬

定期租約期滿即消滅，房客應返還房屋（民法第 450 條第 1 項、第 455 條）。房東要即時明確表示不以不定期限繼續租約；房客繼續使用而房東不即表示反對，會視為以不定期限繼續租約（民法第 451 條、應記載事項第 15 點第 3 項）。

房客逾期不還，房東可以請求未返還期間的相當月租金，以及按相當月租金計算的違約金，至返還為止，並可從押金扣抵（應記載事項第 15 點第 3 項、第 4 項）。租約經公證並載明期滿不返還應逕受強制執行的，可以直接聲請強制執行（公證法第 13 條第 1 項第 3 款）；沒有公證就要起訴，建築物定期租賃的爭執一律適用簡易程序（民事訴訟法第 427 條第 2 項第 1 款）。

房東不宜自行換鎖或搬走房客物品：房客的占有被侵奪或妨害，可以請求返還或除去妨害（民法第 962 條），有理的一方反而陷入被動。

遺留物的處理

點交完成後房客還留下東西，除雙方另有約定外，房東要先定相當期限催告房客取回；期限屆滿仍不取回，才視為拋棄所有權。處理遺留物的費用可以從押金扣除，不足的部分可以向房客請求（租賃條例第 12 條第 2 項、應記載事項第 19 點）。

催告最好以存證信函等留得下紀錄的方式，寄到租約所載地址（應記載事項第 20 點）。

整理起來，提前終止先看租約對任意終止勾選「得」或「不得」，再看有沒有法定事由；租期屆滿房客不搬，房東要即時表示反對；遺留物要先催告才能處理。

租屋糾紛談不攏時，很多人第一個念頭是上法院，但訴訟耗時費力，未必是最合適的起點。現行制度其實提供了三條路：地方政府調處、公所調解與法院，各自的費用、程序與結果的效力都不相同。

地方政府調處：住宅租賃爭議，房東或房客可以向直轄市或縣（市）政府申請調處，免繳調處費用（租賃條例第 16 條）；條文沒有另外規定調處成立後的效力。

公所調解：鄉、鎮、市公所與直轄市、市的區公所設有調解委員會（鄉鎮市調解條例第 1 條、第 35 條）。民事事件要經對方同意才能進行（第 11 條），除勘驗費外不收費（第 23 條）；調解成立經法院核定後，與民事確定判決有同一效力（第 27 條）。

法院：增減租金的爭執，起訴前應先經法院調解（民事訴訟法第 403 條第 1 項第 5 款）；調解成立與訴訟上和解同一效力（第 416 條），可據以強制執行（強制執行法第 4 條）。起訴時，建築物定期租賃的爭執一律適用簡易程序（民事訴訟法第 427 條）。

不論走哪一條路，先備齊租約、點交照片、付款紀錄、往來訊息與催告書面，調處與調解也比較談得下來。

依本所的觀察，想先談、想省錢，可以找地方政府調處或公所調解；需要可以強制執行的結果，公所調解經法院核定、法院調解或判決較為穩當。

Coda · 結語

好的租約，是雙方都看得懂的租約

多數租屋糾紛不是誰特別壞，而是簽約時沒說清楚：誰修什麼、押金扣什麼、能不能提前走、到期怎麼交屋。這些問題，現行法大多已有答案，只是散在民法、租賃條例與應記載事項裡。

簽約前花一個晚上把租約讀完、把勾選欄填清楚、點交時多拍幾張照片，往往就省下日後好幾個月的爭執。真的談不攏，也有不必花大錢的調處與調解可以先走。