九個城市與國家的比較：
租金管制的政策光譜

租金該不該管、要管到什麼程度，各地給出的答案相去甚遠，從完全不管的新加坡，到逐戶計點定價的荷蘭，中間還有許多深淺不一的做法。本文把九地的經驗並排來看，觀察資訊是否透明、供給是否跟得上、步調是否循序，如何左右管制的成效，也試著說明，為什麼只管價格、不管配套時，代價往往落在最晚進場的租客身上。

主持律師 · 劉博文 · 和鼎律師事務所

租金漲幅要不要設上限，是許多租屋族與房東共同關心的問題，但各國的經驗顯示，答案很少只是「管」或「不管」。本所長期研究各國租賃制度，這篇把德國、美國紐約、美國舊金山、英國、法國、荷蘭、日本、韓國、新加坡放在同一條「市場自由到強力管制」的光譜上，先看各地怎麼管租金，再從租金控制、資訊透明、住宅品質、弱勢保護、糾紛處理五個面向比較異同，接著看管制過快的荷蘭、韓國與走供給路線的新加坡，最後提出本所的一般性觀點。制度內容以 2026 年 10 月的現況為準。

談到租金管制，一般人想到的多半是「有」或「沒有」兩種狀態。實際比較九地制度後會發現，政府介入價格的方式深淺不一，從完全放手到直接定價，中間還有幾種過渡的做法。若依介入程度由淺到深排列，九地的做法大致可以歸成五種，越往右，政府對價格的介入越深。

最左邊是市場自由定價，政府不設任何上限，新加坡是代表。往右一格是事後司法調整：法律不訂百分比，但租金不合理時，可以請法院或專門法庭裁定合理租金，日本與英國英格蘭屬於這一類。

中間是續約漲幅上限，新約價格自由，只管續約時能漲多少，韓國是典型。再往右是市場基準錨定：官方或公認機構定期公布地區行情，新約租金不得超出行情一定比例，德國、法國採這種做法，常被稱為「第二代租金管制」。最右邊是強力價格設定，由客觀點數或委員會直接決定可收租金或年度漲幅，荷蘭、紐約、舊金山的受管制房屋屬之。

位置不等於成敗。光譜兩端都有運作順暢的例子，也都有失靈的例子；決定結果的，是價格工具背後有沒有資訊、供給與爭議處理的配套。也因此，「有沒有租金管制」並不是二選一的問題，而是一條光譜：各地要面對的，是選擇站在光譜上的哪個位置，並為那個位置備齊條件。

光譜呈現的是介入的深淺，但要理解各地制度實際怎麼運作，還得拆開來看三個問題：新租約怎麼定價、續約時能漲多少、房東能不能收回房屋。以下先從德國、紐約、舊金山與英格蘭幾個近年變動較多的制度談起，再把九地整理成一張比較表。

德國的「租金煞車」（Mietpreisbremse）自 2015 年起實施，在政府指定的住宅緊張地區，新約租金原則上不得超過當地比較租金 10%；2014 年 10 月以後首次使用的新建住宅，以及全面翻修後首次出租的房屋除外。這項制度已延長到 2029 年底。

紐約市的租金穩定制度，主要適用 1974 年以前興建、六戶以上的公寓，每年由租金指導委員會表決可調幅度。2026 年 6 月的表決結果是：2026 年 10 月 1 日起簽訂的一年與兩年租約，調幅都是 0%。舊金山市的租金條例適用 1979 年 6 月 13 日以前取得使用許可的房屋，年度漲幅依物價指數計算，2026 年 3 月至 2027 年 2 月為 1.6%。

英國英格蘭的《租客權利法》（Renters’ Rights Act 2025）第一階段已在 2026 年 5 月 1 日施行，廢除房東不附理由收回房屋的程序（俗稱 Section 21），租約改為不定期，漲租每年以一次為限，租客可以向第一級法庭（First-tier Tribunal）爭執漲幅。

把三個問題對照著看，九地的差異不只在「有沒有上限」，更在「管的是新約還是續約」，以及「房東能否任意收回」。租期保障與漲幅限制因此是一組：只做到其中一半，另一半就會被繞過。

討論租金管制時，目光很容易全落在價格上。然而一項管制能否落實，往往取決於價格以外的條件：行情查不查得到、房屋品質由誰把關、弱勢租客有沒有依靠、發生爭執時找誰處理。以下就資訊透明、住宅品質、弱勢保護與糾紛處理四項，看九地如何搭配租金控制。

資訊透明是管制的地基。德國靠租金明鏡（Mietspiegel）呈現地區行情；法國由地方租金觀測站發布參考租金；韓國 2021 年起推動租約申報，2025 年 6 月起對遲報開罰，上限 30 萬韓元。荷蘭的做法更直接：房屋的點數與法定最高租金，租客自己就能算。

住宅品質正從「出事再救濟」走向「出租前先證明」。英格蘭房東須每年做瓦斯安全檢查、至少每五年做電氣安全檢測。荷蘭要求出租住宅在 2029 年前提升到一定的能源標準；法國也有依能源效率限制出租的規定，目前正在修法調整。

弱勢保護有兩根支柱：一是租期穩定，例如德國租客可以高齡、疾病等嚴重困難對抗終止；法國每年 11 月 1 日至隔年 3 月 31 日暫停強制遷出。二是經濟支持，包括租金補貼與社會住宅；英格蘭社會住宅約占住宅的 16%，荷蘭約 28%。

糾紛處理則與管制強度一起演化。管得越細，越需要專門機構：荷蘭有租務委員會（Huurcommissie），舊金山有租務委員會，紐約有住宅法庭；日本租金爭議原則上要先調停；新加坡則交由小額索償法庭處理押金等金錢糾紛。

把五個面向並列之後可以看出，成熟的租賃治理是一套系統，五個面向彼此咬合。單獨拉高任何一項，其他面向沒跟上，效果就會打折。

荷蘭與韓國都曾在短時間內大幅強化租客保護，出發點是穩定租客的居住，方向本身並沒有錯。兩地後來的市場反應，卻讓人看到步調過急時會發生什麼事。

兩個案例的共同點不是「管制錯了」，而是管制走在資訊與供給前面。荷蘭住宅短缺本已嚴重，韓國在缺乏完整租金資料時就設定上限，副作用因此放大。從這兩個案例可以看到，管制擴張得比供給與配套快，成本會轉嫁到新進租客與整體供給上。

與荷蘭、韓國的路徑相反，新加坡選擇不去限制價格，而是從住宅供給著手，讓多數人不必在私人市場租屋。

新加坡私人租屋市場沒有租金管制。2022 年私人住宅租金上漲 29.7%，政府也沒有介入價格。能這樣做，是因為約 77.2% 的居民家戶住在建屋發展局（HDB）興建的組屋，居民住宅自有率達 91.2%（2025 年）。多數人的居住需求靠「擁有」解決，私人租屋市場主要服務外籍人士與過渡期住戶。

這套模式的代價是數十年的土地與財政投入，以及國家對土地的高度掌握。新加坡證明了從供給端解題的可能，但這些前提難以複製，它給其他地方的啟示因此不在照抄組屋，而在順序：先確保有足夠的平價住宅，價格問題的壓力自然變小。

前面幾章依序看了五種管法、九地制度、五大治理面向，以及管制過快與供給導向的案例。綜合比較九地經驗後，本所提出三點一般性觀點，只就制度設計的邏輯而論，不針對任何個案。

Coda · 結語

光譜上沒有標準答案，只有順序

九地的制度各有歷史與條件，沒有一套可以直接移植。可以借鏡的是順序：先讓行情透明，再談價格；先備好供給與補貼，再收緊規則；先小步試行，再全面上路。本所將持續追蹤各國制度的變化，陸續整理成文。