住 宅 與 租 賃 · 日 本

日本：租客權益與
專業管理服務並行

談到租客保障，許多人第一個想到的是替租金設上限。日本走的是另一條路：它不從價格著手，而是從續約的規則、租金調整的程序、出租管理業者的規範，以及押金與退租修繕的分界一一安排。這篇從房東能不能拒絕續約談起，一路看到 2020 年施行的修正民法與國土交通省指引如何處理退租時的爭議。

劉博文律師 · 和鼎律師事務所主持律師

本所長期研究各國租賃制度。租客保障的討論，常集中在要不要管制租金；日本不設租金上限，卻發展出一套相當周密的保障，提供了另一個觀察角度。這一篇整理日本的做法：先看借地借家法如何以「正當事由」保障續住，以及房東可以選擇的定期租賃；再看租金爭議怎麼經由協議、調停與法院處理；接著是 2020 年的賃貸住宅管理業法如何規範管理業與包租業；然後是押金、禮金與退租修繕的分界；最後整理幾點對台灣的一般性啟示。

許多人談租客保護，直覺會先想到替租金設上限、限制每年的漲幅。日本的做法並不從這裡出發。要理解它的思路，得先從規範房屋租賃的那部法律談起。

規範房屋租賃的核心法律是《借地借家法》，1991 年制定（平成 3 年法律第 90 號）。它是民法租賃規定的特別法，處理土地與建物租賃的期間、更新、終止與租金調整。例如民法對租期上限的規定，建物租賃就不適用（第 29 條第 2 項）。

建物租賃一節設有「片面強行規定」：違反該節而對租客不利的約定無效（第 30 條）。契約可以比法律更保護租客，不能更差。

租金沒有法定上限，也沒有年度漲幅比例，新簽約時由雙方議定；租約存續中的調整，則走第參章介紹的請求程序。這套做法可以理解為「保障續住、以程序約束價格」。

也就是說，日本法律並不替租金定上限，而是限制房東結束租約的權利，並把租金爭議交給協議、調停與法院。

日本的房東出租房屋時，並不是只有一種契約可選。借地借家法區分普通租賃與定期租賃，兩者到了期滿時的效果差異很大，房東選了哪一種，就要承擔相應的條件。以下先從最常見的普通租賃看起。

普通租賃。定有期間的租約，雙方若沒有在期滿前一年至六個月之間通知對方不續約，就視為以原條件更新，期間改為不定期；即使通知了，期滿後租客繼續使用而房東沒有立即表示異議，也一樣視為更新（第 26 條）。期間不滿一年的建物租賃，直接視為不定期（第 29 條第 1 項）。

房東要通知不續約或終止不定期租約，必須有「正當事由」（第 28 條）。法院綜合考量雙方使用房屋的需要、過去的租賃經過、房屋的利用狀況與現況，以及房東是否提出以財產給付作為搬遷條件，也就是俗稱的搬遷補償金（立退料）。不定期租約經房東合法申請終止，滿六個月才結束（第 27 條）。

定期租賃。這是 1999 年 12 月公布的《良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法》修正借地借家法導入的制度，2000 年 3 月 1 日施行。國土交通省說明，立法背景是普通租賃的期間與收益難以預期。

定期租賃的條件相當嚴格（第 38 條）：必須以書面或電磁紀錄訂約；房東要在訂約前另外交付書面，說明這份租約不會更新、期滿即終止，沒有說明的話，「不更新」的約定無效。租期一年以上者，房東要在期滿前一年至六個月之間通知租客租約將終止，逾期才通知，要等通知後滿六個月才能對租客主張終止。

租客也有出口：居住用、樓地板面積未滿 200 平方公尺的定期租賃，租客因調職、療養、照顧親屬等不得已的事由難以繼續居住時，可以申請終止，申請後滿一個月終止。國土交通省另說明，2000 年 3 月 1 日以前訂立的居住用普通租約，即使雙方合意，也不能改訂為定期租賃。

兩相對照，房東選普通租賃，就要接受正當事由的限制；選定期租賃，換得期滿即終止的確定性，卻必須嚴守書面與通知程序。事前的書面說明有疏漏，「不更新」的約定即告無效；通知遲了，終止的時點也要往後延。

租約往往一住就是好幾年，期間稅負、房地價格與周邊行情都可能變動，租金要不要跟著調整，是房東與租客之間常見的拉扯。日本並未禁止調整，而是把調整放進一套請求與調停的程序裡。

借地借家法第 32 條規定，租金因土地或建物的稅負增減、土地或建物價格升降等經濟情事變動，或與附近同類房屋的租金相比已不相當時，不論契約怎麼約定，房東或租客都可以請求將來的租金增減。契約若約定一定期間內不漲租，則依約定。

增額協議不成時，被請求的租客在增額判決確定前，只需支付自己認為相當的金額；判決確定後若有不足，補足差額並加計年息一成。減額請求的情形則反過來，由房東先收取他認為相當的金額，判決確定後多收的部分加計年息一成返還。

程序上，民事調停法第 24 條之 2 規定租金增減事件採「調停前置」：想起訴的人必須先聲請調停；沒有先聲請就起訴的，法院原則上要把事件移付調停。調停由法院主持，雙方在第三人協助下先談，談不成才進入訴訟。

因此，漲租與降租都可以請求，但協議不成時，要先調停、再由法院決定；在判決確定之前，租客只需支付自己認為相當的金額。

市場決定起始租金，個別漲租爭議由程序吸收；普通租賃的不續約本身需要正當事由，房東也難以拿「不續約」逼租客接受漲租。

續住與租金的規則，處理的是房東與租客之間的權利義務。許多出租房屋的收租與修繕，實際上由管理業者經手，也有業者向房東承租再轉租。日本在 2020 年制定的《賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律》（以下稱賃貸住宅管理業法），就以這些業者為規範對象。

這部法律是令和 2 年法律第 60 號，2020 年 6 月 19 日公布。依國土交通省說明，包租相關規範自 2020 年 12 月 15 日施行，管理業登錄制度自 2021 年 6 月 15 日施行。立法目的明定為確保入住者的居住安定，以及租賃事業的公正與順暢（第 1 條）。

管理業。法律所稱的管理業務，是受房東委託進行房屋的維持保全，也就是點檢、清掃與必要修繕，以及連同進行的租金、押金、共益費等金錢管理（第 2 條第 2 項）。經營者原則上要向國土交通大臣登錄，每五年更新（第 3 條）；國土交通省說明，管理戶數未滿 200 戶者為任意登錄。

登錄業者負有幾項具體義務：每個營業所或事務所至少選任一名業務管理者（第 12 條）；與房東簽訂管理委託契約前，要交付書面說明契約內容（第 13 條）；收取的租金、押金等款項，必須與自有財產及其他委託人的款項分別管理（第 16 條）。

包租業。法律把包租業者向房東承租、再轉租給第三人的契約稱為「特定賃貸借契約」（第 2 條第 4 項、第 5 項）。包租業者及其委託的招攬者，就支付給房東的租金、維持保全方法、解約事項等，不得作顯著不實或誇大的廣告（第 28 條）；招攬時不得故意不告知或告知不實的重要事項（第 29 條）；訂約前要交付書面並說明，訂約後也要交付記載租金、契約期間、更新與解約等事項的書面（第 30 條、第 31 條）。

周邊的專業服務。仲介業者在租約成立前，要由宅地建物取引士交付書面說明重要事項（宅地建物取引業法第 35 條）；租金保證公司則自 2017 年 10 月 25 日起有國土交通省的任意登錄制度。

整體來看，賃貸住宅管理業法從兩個方向著手：一方面要求一定規模的管理業者登錄，並課以選任業務管理者、事前書面說明與款項分別管理等義務；另一方面規範包租業者招攬房東時的廣告與說明。

租屋糾紛裡，退租那一天常是最容易起爭執的時刻：押金能拿回多少，牆上的釘孔與褪色的壁紙又該由誰負責。這些問題在日本長期由實務與判例累積處理，2020 年 4 月 1 日施行的日本修正民法，則把其中的規則寫進了條文。

押金（敷金）。民法第 622 條之 2 把押金定義為：不問名目，為擔保租客依租約所生金錢債務而交付給房東的金錢。租約終了且房東收回房屋時，房東應返還押金扣除租客金錢債務後的餘額。租客欠租時，房東可以拿押金抵充；租客卻不能主張「這個月就用押金抵房租」。民法對押金金額沒有設上限。

原狀回復。第 621 條規定，租客只須回復入住後產生的損傷，但通常使用造成的耗損與經年變化不在此限；損傷不可歸責於租客者，也不必回復。房子正常住久了會舊，這部分不是租客的責任。

修繕與減租。房東負修繕義務（第 606 條）；租客通知後房東在相當期間內不修，或情況急迫時，租客可以自行修繕（第 607 條之 2）。房屋一部分不能使用且不可歸責於租客時，租金依比例當然減少（第 611 條）。

保證人。個人為租客擔任保證人，屬於「根保證」，必須約定保證責任的最高額度，否則保證契約無效（第 465 條之 2）。法務省特別以租屋為例說明這項規定。

禮金與更新料。依不動產適正取引推進機構編印的租屋手冊，禮金是依地方慣行交付的一次性費用，法律性質並不明確，常見金額為一到兩個月租金，不予返還；國土交通省的定期租賃標準契約書並未規定禮金。更新料則是契約有約定才需支付；日本最高法院 2011 年 7 月的判決認為，更新料條款在契約書明確記載、金額相對於租金與更新期間並非過高時，不因消費者契約法第 10 條而無效。

國土交通省的原狀回復指引。這份指引全名可譯為《原狀回復糾紛與指引》，1998 年 3 月首次公布，2004 年改訂，2011 年 8 月再改訂。指引把原狀回復定義為：回復因租客故意、過失、違反善良管理人注意義務或超出通常使用所造成的損耗，並明言原狀回復不是把房子恢復成租客承租當時的狀態。

指引也採「經過年數」的觀念：設備用得越久，租客負擔越少，例如地毯以六年折舊至殘值一日圓。若要租客負擔通常耗損，指引引用日本最高法院見解，要求契約具體寫明範圍並經租客明確同意。指引沒有法律強制力，但已是退租爭議普遍參考的基準。

修正民法的條文與國土交通省的指引合起來，劃出了一條清楚的線：押金扣除欠款後要返還，通常使用的耗損與經年變化不必由租客回復。

台灣方面，《租賃住宅市場發展及管理條例》第 7 條規定押金不得逾二個月租金總額，出租人應於租約消滅、承租人返還房屋並清償債務時返還押金或抵充後的餘額；土地法第 99 條對房屋擔保金也有二個月租金的上限。

把前面各章的制度放在一起，再回頭對照台灣現行法，可以整理出幾點觀察。以下是本所從制度比較得出的一般性觀察，不針對任何特定政策。

這幾點合起來看，日本經驗顯示，不採租金管制也能維持租客的居住穩定，但前提是續住規則、爭議程序與專業服務三者同時到位。

Coda · 結語

讓人住得安穩，不一定要先管價格

日本的路徑提醒我們，租客保護可以從續住、程序與服務著手：法律保障守約的租客不會輕易被要求搬走，爭議有調停可走，管理服務有登錄與監督，退租時的押金與修繕也有清楚的分界。

本所將持續整理各國租賃制度的比較研究，並就房東與房客在租約、押金、修繕與終止上的實務問題，陸續發布觀察。