德國：以租客保護為核心的租賃制度

德國有將近六成家庭租屋而居，租約穩不穩，幾乎就決定了多數人住得穩不穩。這篇觀察從這個背景談起，看德國法律如何約束房東解約、如何讓熱區新租約租金最多只能高出當地行情一成、如何為既有租約三年內的漲幅設限，以及押金最多三個月租金的規定；這些管制背後共用的那把量尺，是公開的「租金明鏡」。柏林曾想自行凍結租金，2021 年被聯邦憲法法院宣告全部無效，其中的緣由同樣值得細看。

主持律師 · 劉博文 · 和鼎律師事務所

本所長期研究各國租賃制度，這是住宅與租賃系列的德國篇。德國常被當作租客保護的代表，但外界記得的多半是「租金煞車」「租金凍結」幾個字眼，至於這些規定靠什麼量尺運作、由誰立法、有哪些例外，較少被完整介紹。本文依序說明：德國租屋的基本規則與押金上限、房東解約的限制、租金明鏡怎麼形成當地行情、租金煞車與漲幅上限兩道價格閘門及截至 2026 年 10 月的修法現況、柏林租金凍結被宣告無效的經過，最後是對台灣的幾點一般性觀察。文中德國法條均以聯邦司法部公布的現行條文為準。

談德國的租賃法，得先從德國人怎麼住說起。租屋在德國是主流的居住方式，聯邦統計局的調查顯示，2022 年全德有 58.2% 的家庭租屋居住，自有住宅家庭為 41.8%。當多數人一輩子都住在租來的房子裡，租約的穩定程度就等於居住的穩定程度。

規範這些租約的，並不是另立的租賃專法，而是《民法典》（Bürgerliches Gesetzbuch，BGB）本身。民法典的基本架構很清楚：房東要把房屋以適合約定用途的狀態交給房客，並在租期中維持這個狀態；房客則支付約定的租金（第 535 條）。房屋有瑕疵、使用受影響時，租金依法當然減少，房客不必先上法院取得判決（第 536 條）。

押金有明確上限。依第 551 條，押金最多是三個月的租金，這裡的月租金不含以定額或預付方式列計的管理雜費。房客有權分三期平均繳納；房東收到後要存在金融機構、與自己的財產分開，孳息歸房客。

立法分工也要先理解。租賃規則屬於聯邦立法，但民法典授權各邦政府以命令劃定「住宅市場緊繃地區」，在這些地區啟用較嚴的規定（第 556d 條、第 558 條、第 577a 條）。所以同一部民法，在不同城市的管制強度可能不一樣。

把這幾項規定放在一起看，可以發現德國的住宅租賃規則有一個共同的底色：權利義務直接寫在民法典中，而且其中許多是對房客不利就無效的強制規定，當事人不能用契約排除。後面各章談解約與租金時，都建立在這個基礎上。

租約穩不穩，關鍵常在房東能不能隨時收回房子。如果房東想漲租就可以解約，租期再長、漲幅上限再嚴，都可能落空。德國民法典處理這個問題的方式，是把房東終止住宅租約的權利，綁在法律承認的「正當利益」上。

第 573 條列舉了三種典型的正當利益：第一，房客有過失且不輕微地違反契約義務；第二，房東需要把房子給自己、家屬或同住家人居住，也就是常說的「房東自用」；第三，繼續出租會妨礙房東對不動產作適當的經濟利用並造成重大不利，但「改租別人可以收更高租金」不算理由。

程序上也有要求。解約須以書面為之（第 568 條），正當理由要寫在解約書中，事後才補充的理由原則上不予考慮（第 573 條第 3 項）。

房東與房客的解約通知期間

法條規定須於某月第三個工作日以前通知，至下下個月底生效，因此表中寫「約」。房東另須具備第 573 條的正當利益；短期臨時使用的住宅可另行約定較短期間。

房客還有一道防線：困境異議。依第 574 條，即使房東有正當理由，若終止租約對房客、家人或同住家人構成困境，而且衡量房東的正當利益後仍不足以正當化，房客可以異議並要求延續租約。找不到條件合理的替代住宅，法律明文承認屬於困境。但房東有權即時終止租約時（例如嚴重違約），就不適用。

另一個常被忽略的規定是「出租後分戶出售」的保護期。住宅出租後才設定區分所有權並出售時，買受人在三年內不得以自用或經濟利用為由解約；邦政府可以把緊繃地區的保護期延長到最多十年（第 577a 條）。這是為了避免買屋人一接手就以自用為由請走原房客。

從正當利益的列舉、書面與理由的程序，到通知期間、困境異議與分戶出售的保護期，這些規定環環相扣，指向同一個結果：德國房東終止住宅租約，必須具備正當利益並寫明理由；為了調漲租金而解約，法律明文排除。

房東的正當事由同樣受保護

德國的解約保護不是讓房客永遠住下去，而是讓解約必須說得出法律承認的理由。

房東自用、房客嚴重違約，都是法律明列的正當事由。制度要求的是理由具體、程序正確、通知期間足夠，並讓法院在個案中衡量雙方處境。

下一章要談的租金煞車與漲幅上限，都需要先回答一個問題：上限是跟什麼比？德國法給的答案是「當地比較租金」。這個概念貫穿所有價格規則，因此在進入管制之前，得先看清楚這個基準從哪裡來、由誰整理出來。

什麼是當地比較租金？依第 558 條第 2 項，是指同一市鎮或可比較的市鎮中，種類、大小、設備、品質與區位（包括能源條件）相當的住宅，在最近六年內新約定或調整過的通常租金。受補貼而由法律定價的住宅不計入。

租金明鏡（Mietspiegel）是當地比較租金的一覽表，由邦法所定主管機關或房東、房客代表團體共同製作或承認（第 558c 條）。法律要求它原則上每兩年依市場調整一次，人口超過五萬的市鎮必須製作，並應公布。

品質更高的一種稱為「合格租金明鏡」：依公認的科學方法製作，並經主管機關或雙方代表團體承認。它每兩年要調整一次，可以用抽樣或消費者物價指數為依據，四年後必須重新編製；符合這些要求時，法律推定表中的租金就是當地比較租金（第 558d 條）。

對一般人的意義是：房客拿到報價時，可以查自己這間房子在租金明鏡中的區間；房東要漲租時，也要說明依據。價格爭議因此有了可以檢驗的數字，而不是各說各話。也正因如此，德國的租金管制並不是由政府直接定價，而是以當地比較租金為基準，租金明鏡則是把這個基準整理成公開表格的工具。

外界談德國的租金管制，常一律稱為「租金煞車」，其實法律在這裡設了兩道閘門，各自管不同的時點：一道管房客搬進來那一刻的起租價，另一道管住進去之後的調漲。兩者的來歷、適用範圍與例外都不相同，分開來看才不會混淆。

租金煞車（Mietpreisbremse）由 2015 年的《租賃法修正法》引進，同年 6 月 1 日施行。依第 556d 條，邦政府以命令劃定住宅市場緊繃地區後，該地區新訂住宅租約的起租租金，最多只能超過當地比較租金 10%。

劃定熱區不能隨意。法條列出判斷指標，例如租金漲幅明顯高於全國平均、家庭租金負擔明顯偏高、人口成長而新建住宅跟不上、空屋少而需求大；命令必須附理由，並說明邦政府在該地區將採取哪些改善措施。

例外是制度設計的一部分。前一位房客的租金本來就高於上限時，可以沿用前手租金（第 556e 條第 1 項）；簽約前三年內做過現代化工程，可以依法加計（同條第 2 項）。2014 年 10 月 1 日之後首次使用並出租的住宅，以及全面現代化後的第一次出租，不適用租金煞車（第 556f 條）。這些例外是為了不壓抑新建與整修投資。

例外也有配套：房東要主張例外，必須在房客簽約前主動告知前手租金、現代化工程或新建等事實；沒有告知就不能主張，事後補告知也要再過兩年才能主張（第 556g 條第 1a 項）。超收的租金依不當得利返還，但房客要先向房東提出指摘；若租約開始超過 30 個月才提出，或租約已經結束，只能請求指摘送達後到期的超收部分（同條第 2 項）。

漲幅上限（Kappungsgrenze）管的是已經住進去的房客。依第 558 條，房東可以請求房客同意把租金調到當地比較租金，但調漲生效時，租金須已維持 15 個月不變，且距上次調漲至少一年才能提出。三年內累計漲幅不得超過 20%；邦政府以命令劃定的地區降為 15%，每次劃定最長五年。現代化與管理雜費的調整另依其他規定，不計入。

兩道閘門對照之下，德國的做法是把「新租約起租價」與「既有租約漲幅」分開管：前者是租金煞車，只在邦政府劃定的熱區適用；後者是漲幅上限，全國適用、熱區更嚴。

兩道價格閘門對照

依德國聯邦司法部公布之民法典現行條文整理（查證日 2026 年 10 月 17 日）。

租金煞車本身附有期限，因此近年的延長也需要交代。聯邦議院於 2025 年 6 月 26 日通過延長，現行第 556d 條規定各邦的劃定命令最遲須在 2029 年 12 月 31 日失效，租金煞車因而延長到 2029 年底。聯邦憲法法院也早在 2019 年 7 月 18 日的裁定（8 月 20 日公布）中，認為租金煞車不違反財產權保障、契約自由與平等原則。

除了上面兩道閘門，德國還有另一種常見的約定，稱為「指數租金」：雙方書面約定租金隨消費者物價指數調整，每次調整後至少維持一年，租金煞車只管它的起始租金（第 557b 條）。指數租金也是第二階段修法要處理的對象之一，目前仍在審議中。聯邦政府 2026 年 4 月 29 日通過修法草案，內容包括：熱區的指數租金，年漲幅超過 3% 的部分只計一半；附家具出租時家具加價要分列，整套家具可推定以淨租金 10% 為合理；短期租約以六個月為限，特定條件下最多延至八個月；因欠租而受一般解約的房客，補清欠款可以阻止解約一次。

這份草案於 2026 年 7 月 9 日在聯邦議院一讀，聯邦議院法律委員會 10 月 14 日舉行公聽會。截至本文撰寫時尚未完成立法，以上內容是草案，不是現行法。

前面幾章談的都是聯邦民法典的規定。德國租金管制史上最受矚目的一段插曲，則發生在一個邦自己動手立法的時候，那就是柏林。

柏林邦認為聯邦的租金煞車力道不夠，於 2020 年自行通過《柏林住宅租金限制法》（MietenWoG Bln，俗稱 Mietendeckel）。這部法律把租金凍結在 2019 年 6 月 18 日有效約定的水準，凍結期五年；再出租時另設不分區位的租金上限，依屋齡與設備約每平方公尺 3.92 至 9.80 歐元；2014 年 1 月 1 日以後首次可入住的新建住宅不適用。

法律分兩階段上路：2020 年 2 月 23 日起凍結生效；禁止過高租金的規定（超過上限兩成以上的租金應調降）則晚九個月，於同年 11 月 23 日生效。當時不少房東在契約中另外約定，萬一法律被宣告違憲時適用的較高租金，媒體稱為「影子租金」。

聯邦憲法法院 2021 年 3 月 25 日作成裁定，4 月 15 日公布。理由是：非補貼住宅的租金高低，屬於聯邦與邦的競合立法事項；聯邦已在民法典第 556 條至第 561 條完整規範，邦因此失去另行立法的空間，柏林這部法律整體無效。換言之，柏林是以「邦沒有立法權限」為由被宣告全部無效；法院沒有審查凍結租金本身是否合乎比例。

兩相對照很有啟發：2019 年聯邦憲法法院認為聯邦的租金煞車合憲，2021 年卻宣告柏林的租金凍結無效。差別不在管制工具好壞，而在誰有權制定。

德國租金管制大事記（2015–2026）

日期依德國聯邦憲法法院新聞稿、聯邦司法部新聞稿、聯邦議院網站與主要媒體報導整理。

介紹完德國的制度，回頭看台灣，得先承認兩地的起點並不相同，借鏡之前要先把現行規定擺在一起比較。

依現行法，押金不得逾二個月的租金總額（租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條；土地法第 99 條也有相同限度）；定有期限的租約，期限屆滿即消滅，但房客繼續使用而房東不即表示反對時，視為不定期租約（民法第 450 條、第 451 條）；土地法第 100 條則列舉出租人收回房屋的事由，包括收回自住或重新建築、積欠租金達二個月以上等。

在這樣的差距之下，直接移植某一個數字並無意義。本所比較兩地規定後，整理出以下四點觀察；這些觀察指向同一件事：德國經驗最值得參考的，不是管得多嚴，而是每一項管制都有量尺、有例外、有期限，也有清楚的立法分工。

Coda · 結語

穩定的租約，靠的是可以檢驗的規則

德國的租客保護之所以能長期運作，是因為規則寫得具體：解約要理由、漲租看行情、行情有公開的量尺、管制有範圍與期限。柏林的經驗也提醒，再強的政治意志，都要建立在正確的立法權限上。

本系列接下來將介紹美國紐約與舊金山、英國、法國、荷蘭、日本、南韓與新加坡的租賃制度。