住宅法律總論：台灣租屋市場的法制地圖

在台灣租屋，押金能收多少、房子壞了誰來修、房東能不能提前收回，答案散在不只一部法律裡。民法定下租賃契約的基本規則，《租賃住宅市場發展及管理條例》針對「出租供人居住」補上押金、修繕、終止與業者管理，住宅法則規定國家的責任，包括社會住宅、租金補貼與居住權。本文從這三部法律的分工談起，再看它們所面對的租屋市場。

主持律師 · 劉博文 · 和鼎律師事務所

租屋是許多人生活中最常碰到的法律關係，規範它的條文卻分散在幾部法律之中，彼此的分工並不容易看清。這是住宅與租賃系列的第一篇。前四章畫出法律地圖：三層法律各自的位置，以及房東與房客最常碰到的條文。第五章用公開統計看市場：租金走勢、沒有申報的租約，以及社會住宅的份量。第六章說明本所觀察各國制度時採取的幾項原則，並預告接下來八個國家的介紹。

談到租屋的法律，多數人第一個想到的是民法，也有人聽過租賃條例或住宅法，卻不太清楚三者之間是什麼關係。三部法律各自承擔的任務不同，放在一起看，可以分成三個層次，以下由最基礎的一層談起。

第一層是民法。民法債編第二章第五節「租賃」（第 421 條至第 463 條之 1）適用於所有租賃，不論租的是房子、車子還是機器。契約怎麼成立、誰負責修繕、能不能轉租、欠租怎麼辦、租約何時結束，都從這裡出發。

第二層是《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱租賃條例），民國 106 年 12 月 27 日公布，107 年 6 月 27 日施行，112 年 2 月 8 日修正。它只管「以出租供居住使用之建築物」（第 3 條），並把休閒旅遊用途、政府或合作社經營管理、租期未滿 30 日的租賃排除在外（第 4 條）。

第三層是住宅法，民國 100 年 12 月 30 日公布，106 年全文修正，最近一次修正在 115 年 3 月 4 日。它不直接規定一份租約的權利義務，而是規定政府要做什麼：擬定住宅政策、興辦社會住宅、辦理住宅補貼，並明文宣示「居住為基本人權」（第 53 條）。

三層之間的適用順序，依中央法規標準法第 16 條：對同一事項有特別規定的法規，應優先適用。住宅租賃先看租賃條例；條例沒有寫的，回到民法；涉及社會住宅、補貼等公共資源，看住宅法。

從這個適用順序可以看出，三部法律並不是互相取代，而是由一般到特別、由私人契約到國家責任，一層疊一層。下圖把三層的分工並列在一起。

租屋的人很少在簽約前翻閱民法，但只要契約沒有約定、特別法也沒有規定，最後補位的就是民法租賃一節。要理解住宅租賃，仍須從這些基本規則談起。

民法第 421 條把租賃定義為：一方把物租給他方使用收益，他方支付租金的契約。只要雙方對「租什麼、租金多少」意思一致，契約就成立，不一定要寫成書面。

但房屋租約有一個容易忽略的門檻。不動產租期超過一年，應以字據訂立；沒有字據的，視為不定期租賃（第 422 條）。口頭約定「租三年」，法律上會被當成沒有期限的租約，雙方對何時結束的預期就可能落空。

修繕原則上由房東負擔，契約另有約定或另有習慣者除外（第 429 條）。房屋需要修繕而房東不修，房客可以定相當期限催告；期限內仍不修，房客可以終止契約，或自行修繕後向房東請求費用、從租金中扣除（第 430 條）。

房東把房子賣掉，租約不會因此消失。依第 425 條，租賃物交付後、房客占有中，所有權讓與第三人，租約對新屋主仍繼續存在，這就是俗稱的「買賣不破租賃」。例外是：沒有經過公證、租期超過五年或沒有定期限的不動產租約，不適用這項保護。

欠租不能立刻趕人。房屋租金遲付的總額要達到兩個月的租額，房東還要先定相當期限催告，房客在期限內仍不支付，房東才能終止契約（第 440 條）。

租期屆滿後，房客繼續住、房東又沒有即時表示反對，視為以不定期限繼續契約（第 451 條），俗稱默示更新。不定期的不動產租賃，當事人可因房屋價值升降聲請法院增減租金；定有期限的則不行（第 442 條）。

房屋租賃另受土地法規範：城市地方房屋租金以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限（第 97 條），擔保金不得超過二個月房屋租金總額（第 99 條），房東收回房屋限於自住或重建、違法轉租、欠租達兩個月以上等事由（第 100 條）。第 100 條一般理解為適用於不定期的房屋租賃。適用租賃條例的住宅，租金則由雙方約定，不適用土地法第 97 條（租賃條例第 6 條）。

這些條文串起來看，民法是所有租約的預設規則；房東與房客最常爭執的修繕、欠租與租期，民法都已劃下底線。

民法的租賃規定適用於各種租賃，許多事項交由雙方約定。對房客來說，這樣的留白往往意味著談判上的弱勢：押金收多少、修繕找誰、房東能否要人提前搬走，都取決於契約怎麼寫。租賃條例的制定，就是為了回應這些居住型租賃特有的問題。

最大的改變在第 5 條第 1 項：住宅租賃契約的房東與房客之間視為具消費關係，適用消費者保護法。內政部依消費者保護法第 17 條公告「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，自 106 年 1 月 1 日起適用，之後多次修正。違反不得記載事項的條款無效；應記載事項就算沒寫進契約，仍構成契約內容（消費者保護法第 17 條第 4 項、第 5 項）。

押金不得超過二個月租金總額（第 7 條第 1 項）。租約消滅、房客返還房屋並清償債務時，房東應返還押金，或抵充債務後返還剩餘部分（同條第 2 項）。

修繕方面，房東簽約前就要說明自己負責修繕的項目與範圍，並提供聯絡方式（第 8 條第 2 項）。房東沒有在房客所定適當期限內修繕，房客可以自行修繕，請求房東償還費用或從租金中扣除（同條第 3 項）。

提前終止改採列舉。房東只能在房客毀損不賠、遲付租金或費用達兩個月租額且經催告仍不繳、未經書面同意轉租、房東為重新建築而必要收回等情形下提前終止，並要以書面附事證通知：一般情形於終止前 30 日，重建於終止前三個月（第 10 條）。房客也有長期療養、房東不修繕等四款法定提前終止事由，同樣要於 30 日前書面通知（第 11 條）。

租約結束時，雙方應共同點交屋況與設備（第 12 條）。發生爭議，房東或房客都可以向直轄市、縣（市）政府申請調處，免繳調處費用（第 16 條）。

條例另一半在管業者。經營租賃住宅代管業或包租業，要向地方主管機關申請許可、辦公司登記、繳存營業保證金並置專任管理人員（第 19 條、第 25 條）。包租業的轉租案件，應於簽約後 30 日內申報登錄成交資訊（第 34 條第 2 項，112 年 9 月 1 日施行）。

從押金、修繕、終止到調處，租賃條例把民法留白、房客最容易吃虧的地方，改成明確而且不能用契約排除的規則。下表把同一件事在兩部法律下的處理方式並列對照。

前兩層法律處理的，都是房東與房客之間的契約關係。但有些家庭即使契約規則再完善，仍然租不到、也租不起合適的住處，這已不是契約能回答的問題，住宅法便從這裡切入。

住宅法第 1 條把立法目的定為保障國民居住權益、健全住宅市場、提升居住品質。社會住宅是指由政府興辦或獎勵民間興辦、專供出租的住宅及必要附屬設施（第 3 條第 2 款）。

社會住宅不是一般的平價出租。依 115 年 3 月 4 日修正後的第 4 條，以直轄市、縣（市）轄區計算，至少百分之四十要出租給經濟或社會弱勢者，至少百分之二十出租給新婚二年內或育有未成年子女的婚育家庭，另保留一定比率給在當地就學、就業但未設籍的人。社會住宅租金依承租者所得、負擔能力與市場行情分級收費，不適用土地法第 94 條、第 97 條（第 25 條）。

社會住宅不一定是政府蓋的。第 19 條列出新建、利用公有建築物、購買建築物，以及承租民間住宅轉租並代為管理等方式；後者就是一般所稱的「包租代管」。

住宅補貼是第二條路。第 9 條授權主管機關對一定所得及財產以下的家庭或個人，補貼購屋或修繕貸款利息、承租住宅租金與簡易修繕費用。願意把房子租給租金補貼戶的房東，經地方政府認定為公益出租人（第 3 條第 3 款），租金收入在每屋每月新臺幣 15,000 元的額度內免納綜合所得稅（第 15 條，設有實施年限）。

最後是居住權本身。第 53 條明文居住為基本人權；第 54 條規定任何人不得拒絕或妨礙住宅使用人進行必要的無障礙修繕、飼養導盲犬等協助犬，或合法使用專有部分與共用空間。遇到這類情形，住宅使用人可在事件發生之日起一年內向地方主管機關申訴（第 55 條）。

從社會住宅、住宅補貼到居住權的宣示，住宅法處理的是市場自己解決不了的部分，目的在讓所得較低或處境不利的家庭，也有可負擔、有尊嚴的住處。

法律地圖畫好之後，還要回頭看這些規範所面對的市場。租屋市場有多大、租金怎麼走、有多少租約在政府的視野之外，公開統計可以提供一部分答案，但不同調查給出的答案並不一致。

先看規模。主計總處 109 年人口及住宅普查顯示，普通住戶的住宅自有率為 78.6%，租用比率為 10.9%。內政部依普查推估，全國租屋戶約 87.6 萬戶。但換一種調查，答案就不一樣。

差距的來源之一，是大量租約從未進入政府的視野，俗稱「租屋黑市」。現行法課予申報登錄義務的，只有不動產經紀業居間或代理成交的租賃案件（不動產經紀業管理條例第 24 條之 1），以及包租業的轉租案件（租賃條例第 34 條）；房東與房客自行簽約，法律沒有要求申報。

轉機來自租金補貼。行政院自 111 年 7 月起推動「300 億元中央擴大租金補貼專案」，補貼基準為每戶每月 2,000 元至 8,000 元。依內政部統計，政府掌握的有效租賃契約，105 年底約 2.5 萬筆，111 年底 40.8 萬筆，112 年底達 68.7 萬筆，來源包括租金補貼、社宅包租代管與租賃實價登錄。補貼的附帶效果，是讓相當多的租約浮上檯面。

再看租金。主計總處房租指數年增率，2024 年為 2.45%，2025 年全年為 2.3%；2025 年 12 月降至 1.99%，是 29 個月以來新低。2026 年 7 月年增率再降到 1.73%，前七個月平均 1.84%，但當月房租指數 110.91 仍創新高。漲得比較慢，不等於變便宜。

另一邊是閒置。內政部統計，114 年下半年全國低度使用（用電）住宅有 89 萬 4,582 宅，占房屋稅籍住宅類的 9.4%。租金高檔與近九十萬宅低度使用同時存在，說明問題不只在房子夠不夠，也在屋主願不願意出租。

社會住宅是政府直接進場的工具。依國土管理署公布的數字，截至 2026 年 7 月底，直接興辦社會住宅 126,656 戶、包租代管 116,390 戶，租金補貼核定逾 91.9 萬戶。直接興辦的戶數包含已完工、興建中與已決標待開工；依內政部統計，截至同年 8 月底列入達成的 127,693 戶中，已完工的是 47,111 戶。相對於整個租屋市場，可直接入住的社會住宅仍有限，補貼與包租代管在現階段承擔了相當大的份量。

把這些數字放在一起看，租金漲幅正在收斂，但租金水準仍在高點；而這個市場更根本的問題，是政府與民眾都還看不清它的全貌。

前五章談的是台灣自己的法律與市場。要判斷這套制度往哪裡走，其他國家的做法是有用的參照：同樣面對租金上漲，各國選擇的工具不同，結果也不同。

本所長期研究各國租賃制度。比較之後，我們看待台灣租屋法制時，採取以下五項一般原則。

這五項原則有一個共同的出發點：從各國經驗看，租賃制度的成敗取決於順序與配套，不在於管得多嚴。

接下來的系列文章，會逐一介紹下列各國的租賃制度與可供台灣參考之處。

Coda · 結語

先把地圖畫清楚，才知道路要怎麼走

民法、租賃條例與住宅法，分別回答了「契約怎麼成立」、「居住型租賃有哪些底線」與「國家該做什麼」三個問題。房東與房客遇到爭議時，知道該翻哪一部法，往往就解決了一半。

接下來的系列文章，我們會帶讀者走一趟八個國家，看各國如何在居住保障與市場活力之間取捨，再回頭檢視台灣的位置。